Bất động sản hình thành trong tương lai là một loại hình đầu tư phổ biến, đặc biệt trong các dự án lớn, nhưng đòi hỏi người mua phải thận trọng kiểm tra pháp lý để tránh rủi ro.
1. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về bất động sản hình thành trong tương lai như sau:
| Giải thích từ … 5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. … |
Như vậy, bất động sản hình thành trong tương lai là thuật ngữ dùng để chỉ các loại bất động sản chưa được xây dựng hoàn chỉnh hoặc chưa có sẵn vào thời điểm giao dịch để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Điều kiện pháp lý để mở bán bất động sản hình thành trong tương lai
Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
(1) Nhà ở phải được khởi công xây dựng đúng quy định:
(2) Chủ đầu tư phải có một trong các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
- Quyết định giao đất;
- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
(3) Chủ đầu tư cần có các loại giấy tờ liên quan đến việc xây dựng
- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
(4) Thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về tình trạng nhà ở trước khi bán
- Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản cấp tỉnh, xác nhận rằng nhà ở đã đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê.
- Cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản cấp tỉnh có 15 ngày để kiểm tra và phản hồi cho chủ đầu tư, nếu đủ điều kiện thì được phép bán, nếu không thì phải nêu rõ lý do.
(5) Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản hợp pháp
Dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Dự án này phải có mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua.
(6) Phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật
Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.
(7) Thông tin về bất động sản phải được công khai:
Chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản.
(8) Diện tích sàn xây dựng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể
Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Tóm lại, điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần đảm bảo nhà ở đã được xây dựng đúng quy định, có giấy tờ pháp lý đầy đủ về quyền sử dụng đất và công trình, công khai thông tin và được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước.