1. Giới thiệu chung về Nghị định 226/2025/NĐ-CP
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15/8/2025, có hiệu lực ngay từ ngày ký, nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024. Đây là văn bản pháp lý quan trọng, cập nhật nhiều quy định mới về đất đai sau khi Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP gồm 10 điều, trong đó quy định rõ việc sửa đổi, bổ sung các nghị định trước, thay thế/bãi bỏ một số quy định không còn phù hợp và đưa ra điều khoản chuyển tiếp, hiệu lực thi hành và trách nhiệm thi hành.
2. Phạm vi sửa đổi, bổ sung các nghị định
Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định sau:
- Nghị định 71/2024/NĐ-CP – quy định về giá đất;
- Nghị định 88/2024/NĐ-CP – quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP – quy định về điều tra cơ bản đất đai và cấp sổ đỏ;
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP – quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định 112/2024/NĐ-CP – quy định chi tiết về đất trồng lúa;
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP – quy định về phân định thẩm quyền, phân cấp quản lý đất đai.
Ngoài ra, Nghị định còn thay thế, bổ sung và bãi bỏ một số cụm từ trong các nghị định đã nêu để thống nhất hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
3. Những điểm mới nổi bật theo nhóm nội dung
3.1. Giá đất & cơ chế xác định giá đất
Nghị định 226/2025/NĐ-CP bổ sung và sửa đổi quy định về giá đất trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP, theo hướng:
- Bãi bỏ khung giá đất cũ – chuyển sang cơ chế bảng giá đất sát với thực tế thị trường;
- HĐND cấp tỉnh được quyền tăng hoặc giảm bảng giá đất dựa trên thực tế cung-cầu và điều kiện kinh tế-xã hội;
- Mở rộng dữ liệu cơ sở xác định giá đất, trong đó có giá chuyển nhượng thực tế, giá trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
- UBND cấp xã và huyện được tham gia xây dựng bảng giá đất, tăng tính chủ động và phản ánh chính xác từng khu vực. Đây là bước đổi mới toàn diện trong công tác định giá đất, giúp phản ánh sát thực tế thị trường và tăng nguồn thu ngân sách.
3.2. Ghi nợ tiền sử dụng đất & cấp sổ đỏ
Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi Điều 18 của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về việc ghi nợ tiền sử dụng đất. Điểm mới ở đây là việc quy định rõ ràng đối tượng được ghi nợ là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Đáng chú ý, thời hạn ghi nợ sẽ kéo dài cho đến khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho. Tuy nhiên, một chính sách nhân văn được bổ sung là trường hợp tặng cho hoặc thừa kế, nếu người nhận thuộc hộ nghèo, cận nghèo thì được tiếp tục ghi nợ. Quy định này chỉ được áp dụng trong giai đoạn từ 01/08/2024 đến 31/07/2029.
Điều này giảm áp lực tài chính cho người sử dụng đất đồng thời tạo cơ hội hợp thức hóa quyền sở hữu hợp pháp khi cấp sổ đỏ lần đầu.
3.3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là việc Nghị định 226/2025/NĐ-CP bổ sung Điều 14a vào Nghị định số 88/2024/NĐ-CP. Quy định mới này giải quyết vấn đề bồi thường đối với cây lâu năm thu hoạch nhiều lần nhưng khó xác định sản lượng. Theo đó, nếu không thể tính toán được sản lượng chưa thu hoạch, mức bồi thường sẽ được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
Ngoài ra, Nghị định cũng trao quyền linh hoạt hơn cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong trường hợp chưa có quy trình sản xuất được ban hành, cơ quan này có thể căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để ban hành đơn giá bồi thường, đảm bảo quyền lợi của người dân một cách hợp lý và kịp thời.
3.4. Đơn giản hóa thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Nghị định này cũng sửa đổi Điều 50 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP, làm rõ hơn quy trình chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng. Theo quy định mới, cơ quan quản lý đất đai cấp xã sẽ tổng hợp nhu cầu và trình Ủy ban nhân dân cấp xã, sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra văn bản chấp thuận.
Tuy nhiên, thủ tục này sẽ không áp dụng đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. Điều này giúp cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết.
3.5. Quy hoạch sử dụng đất – Tư vấn lập quy hoạch
Để nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi Điều 23 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Theo đó, các tổ chức tư vấn lập quy hoạch cấp tỉnh hoặc cấp xã phải đáp ứng các điều kiện về nhân sự. Cụ thể, cần có ít nhất 01 chuyên gia tư vấn chủ trì và 05 chuyên gia tư vấn tham gia.
Điều kiện đối với chuyên gia tư vấn chủ trì cũng được nâng cao, yêu cầu phải có bằng đại học trở lên chuyên ngành liên quan đến quản lý đất đai và có kinh nghiệm thực tế, như đã từng chủ trì ít nhất 01 quy hoạch cùng cấp/cao hơn hoặc trực tiếp tham gia lập ít nhất 02 quy hoạch cùng cấp/cao hơn.
3.6. Phân định thẩm quyền quản lý đất đai
Việc sửa đổi Điều 55 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP giúp phân cấp rõ ràng thẩm quyền thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất. Tùy thuộc vào thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, việc phê duyệt sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện, đảm bảo quy trình nhanh gọn và chính xác hơn.
Nhìn chung, Nghị định 226/2025/NĐ-CP là một bước tiến quan trọng, cung cấp các hướng dẫn chi tiết, hợp lý hóa quy trình và giải quyết các điểm nghẽn trong quản lý đất đai.
4. Điều khoản hiệu lực – bãi bỏ văn bản cũ
Nghị định có hiệu lực từ 15/8/2025 và đồng thời làm hết hiệu lực một số văn bản trước đó như:
- Nghị định 96/2019/NĐ-CP (về khung giá đất);
- Nghị định 26/2021/NĐ-CP (về đất quốc phòng, an ninh);
… cùng nhiều điều khoản không còn phù hợp với Luật Đất đai mới.
5. Nhận định & tác động thực tiễn
Nghị định 226/2025/NĐ-CP là văn bản pháp lý quan trọng, thể hiện nỗ lực của Chính phủ trong việc tinh chỉnh hệ thống quy định thi hành Luật Đất đai, bao gồm:
- Tăng cường tính minh bạch và sát thực tế trong xác định giá đất;
- Hỗ trợ người sử dụng đất về mặt tài chính khi cấp sổ đỏ;
- Chuẩn hoá các quy trình về bồi thường, tái định cư, đấu giá và phân cấp thẩm quyền;
- Củng cố cơ sở pháp lý cho quy hoạch sử dụng đất và quản lý đất đai thông qua cơ sở dữ liệu điện tử.